Cambios en los contratos de alquileres de vivienda. DEROGADO EL 22/01/2019.

El pasado 14 de diciembre el Gobierno aprobó el Real Decreto Ley 21/2018 de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, en vigor desde el día 19 de diciembre y derogada el 22 de Enero de 2019 .  POR LO QUE NO SERÁ DE APLICACIÓN  A PARTIR DE SU PUBLICACIÓN EN EL BOE.  (Ha durado poco más de un mes).

De forma breve vamos a comentar algunos aspectos relevantes de las modificaciones que entraron en vigor para el alquiler de vivienda NO vacacional.

En general parecen que estas modificaciones recogen medias de protección tendentes a proteger más a los inquilinos y personas físicas frente a los arrendadores y personas jurídicas.

Por ello muchos analistas coinciden en que puede darse un efecto que desincentive la salida al mercado de inmuebles y se produzcan subidas de precios de los alquileres para compensar las posibles trabas que puedan encontrar los propietarios en los nuevos contratos.

Principales modificaciones recogidas en el Real Decreto

  • Los plazos, distinguiendo entre persona física y jurídica
  • Las garantías adicionales; la fianza
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de alquiler
  • Acuerdo de obras y mejoras en la vivienda
  • Medidas fiscales y de protección que favorecen para el inquilino.

Sobre los plazos

La duración del contrato puede ser pactada de forma libre por el arrendador y arrendatario. Si el arrendador es persona física y el contrato se formaliza por un periodo inferior a 5 años, el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda por plazos anuales hasta 5 años.

Si el arrendador es persona jurídica entonces el inquilino podrá permanecer hasta 7 años. Una vez transcurrido esos plazos y sin comunicación con al menos 30 días de antelación entre las partes expresando su voluntad de no renovar, el contrato se entenderá prorrogado otros 3 años más.

Y ya finalizado estos plazos (5+3 años para físicas y 7+3 para jurídicas) y si no se produce comunicación durante 15 días posteriores a la finalización del contrato, entonces el contrato entra en tácita reconducción renovándose por los periodos estipulados de duración de las rentas.

Sobre las fianzas

Las garantías máximas exigibles tras las modificaciones quedan por parte del arrendador en 3 mensualidades, 1 mes en concepto de fianza y 2 más en concepto de garantía adicional.

Esta garantía adicional podrá ser mediante deposito o aval bancario. Si se viesen insuficientes las cantidades, los caseros podrían pedir la inclusión en el contrato de una persona solvente como aval de forma que en caso de impago se pueda reclamar a cualquiera de las dos las cuantías pendientes.

Sobre los gastos de gestión y formalización del contrato

Si el arrendador es persona jurídica todos los gastos de gestión y formalización en que se incurran para la firma del contrato correrán por su cuenta siempre que esos gastos no se hayan producido por iniciativa directa del arrendatario.

Sobre las obras de mejora en la vivienda

Las obras de mejora de la vivienda podrán realizarse sin tener que firmar un nuevo contrato siempre que sea por acuerdo entre las partes.

Si esas obras se utilizan para subir el precio del alquiler se podrán hacer previo acuerdo siempre que se demuestren que son mejoras más allá de la lógica conservación del inmueble en perfecto estado de uso y que ya es una obligación del propietario.

Sobre las medidas fiscales y de protección

Entre las medidas fiscales

Se declara exento del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

Se regula el pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) para las Haciendas Locales (Administraciones y Entes Públicos).

Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario de un alquiler social, Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado y se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Entre las medias de protección

Para dar mayor protección a los hogares vulnerables y aumentar la seguridad jurídica en el procedimiento de desahucio de vivienda en alquiler una vez que el juez ordena el desahucio del inquilino, los servicios sociales pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional.

El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de una empresa.

Para ello el inquilino debe demostrar que ha solicitado amparo a los servicios sociales y estos deben pronunciarse sobre su competencia, lo que puede retrasar los procesos judiciales.

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